住宅ローンの本審査（事前審査との違い、団信）について

待ちわびて待ちわびて、申し込みから２週間後にやっと本審査通過の連絡が来ました。本審査と団信の審査基準、その後の手続きについて説明します。

住宅ローンの本審査では、団信加入の審査が入る

事前審査と本審査の判定基準の違い

• 事前審査→主に収入と借入から、支払い可能かをそろばんで弾く
• 本審査→事前審査の再確認、団信加入の審査

事前審査では、銀行が「この収入の人（たち）がこの金額のローンを組んで払っていけるか？」を見極めます。大体の目安ですが、年収３００万円で1,500万円のローン、つまり年収の３倍くらいなら通ると思います。年収は夫婦合わせて世帯年収で計算してもいいのですが、その場合２人でローン契約をすることとなります。後に出てくる、団信の支払い条件が変わることに注意です。また、住宅の所有権はローンと関係ありません。どのようにローンを組んでも、夫１人名義、50:50など自由に出来ます。

本審査の判定基準

本審査では、もし事前審査で物件が確定していなかった場合は、確定した物件で再計算し、収入と借入の変化がある場合はそれも考慮します。仕事の変化、車のローンなどの追加があった場合です。ちなみに、車のローンは年収の３分の１が無理ない支払いが出来る目安と言われており、この程度のローンであれば住宅ローンにも影響しないでしょう。

「がんばって払うのでお願いします！」というアピールは効きません。銀行の社内基準からそろばんを弾くだけです。長年給与振り込みに使ってるとか、勤務先が銀行と取引のある有名企業であれば有利に働くことはあるとは思いますが。

その他、団体信用生命保険（団信）に加入することも条件となります。言い方は悪いですが、銀行が「あなたが死んでも借金を取りっぱぐれないように、生命保険に強制加入させるよ。」と言っているようなものです。まあ、借り手としても「夫が死んでローン支払いできなくなっても、家を失うことはない」メリットはあります。

団信に入れないとどうなる？嘘をついて入ると？

団信加入が任意のローンとして、フラット３５があります。銀行でも取り扱っているので、もし落ちた場合はこちらに切り替えて進めてくれることもあるようです。

団信は生命保険ですので、健康状態を正直に知らせる義務があります。残念ながら糖尿病など重い持病がある場合は団信不可でローンが組めない場合が多いです。持病を告知しなかった場合、告知義務違反として、ローン契約破棄、死亡時の支払い拒否される場合があります。「ばれずに２年経過すれば大丈夫」との情報もありますが、保険会社が詐欺として訴えてきたら時間は関係なくなりますので、正直に書きましょう。

私も直前の健康診断で肝機能の値（GPT、GOT、γ-GTPのどれかひとつでした）が要検査の範囲だったため、正直に書きましたが、これが影響あったのか今となっては不明です。判定基準を教えてくれることは無いからです。団信にはガン保障も入っていたので、現在ガンだとしたら確実に落ちるでしょうけど…。

健康は資産！ローンも進学も就職も遊びも

ちなみに肝機能の値は、疲労・飲酒・過度の運動で上がってしまうようです。はい、直前に飲酒も筋トレもしましたね(笑)。その後の検査では正常値に戻り、さらに炭水化物を減らしたところ、もっと下がっていきました。現在は体重の増減が無いように気を付け、バーベルなどの無酸素筋トレもやめています。健康診断で要検査が出ることは無くなりましたが、加齢により高周波音が聞こえなくなると言う…(悲)

正直なところ、肝機能の値を書くときはドキドキしたし、後悔もしました。ちょっとした不摂生でローンが組めないことは馬鹿らしいことです。皆様も、若いうちから健康という資産（本当にお金になります）を貯めることをおすすめします。

住宅ローンの本審査後の流れ

本審査の判定は１～２週間かかるようです。私は１週間で来なかったので、焦ってしまいましたが、不動産会社の担当者の方は鷹揚と構えてましたね。だいたい年収と物件を見て判断できるのでしょう。それでも判定は銀行がするので、確実なことは言ってきません。

この後、銀行で金銭消費貸借契約を締結し、ローンを実行します。売り手に銀行からドドーンと振り込まれ、買い手はコツコツとローンを返す生活が始まる訳です。


住宅ローンは一括見積で。銀行によって審査基準も違います。「いったい私はいくらのローンを組めるのか？」を知らなければ家は買えません。